2025년 7월부터는 집을 살 때 받을 수 있는 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 특히 서울, 경기, 인천에 사는 분들은 대출받기 더 까다로워졌다는 사실 꼭 알아두셔야 합니다. 이번에 정부가 발표한 **‘3단계 스트레스 DSR 규제’**가 그 이유입니다.
“DSR이 뭐지?”, “스트레스 금리는 또 뭐야?” 어려운 말이 너무 많지만 걱정 마세요. 중학생도 이해할 수 있도록 하나하나 쉽게 풀어 설명해 드릴게요.
DSR이 뭐예요? 한 마디로 '갚을 수 있는 만큼만 빌려라'는 기준입니다
DSR(총부채원리금상환비율)은 한 해 동안 벌어들이는 소득 중에서 얼마나 빚을 갚아야 하는지를 보여주는 비율입니다. 예를 들어 내가 1년에 5000만 원을 벌고, 그중 2000만 원을 대출 원리금(원금 + 이자) 갚는 데 쓴다면 DSR은 40%입니다.
정부는 “소득 대비 너무 많은 돈을 대출로 빌리지 않도록” 규제를 만들었습니다. 그래서 현재 은행에서 주택담보대출을 받을 때는 DSR 40% 규제가 적용됩니다.
쉽게 말해, 내가 아무리 집이 많고 신용이 좋아도, 소득 대비 정해진 한도 이상은 대출이 안 나옵니다.
이 DSR 기준은 지금도 시행 중이지만, 정부는 점점 더 강하게 조이기 시작했습니다. 왜냐하면 최근 수도권을 중심으로 대출이 급격히 늘어났기 때문입니다. 집값이 오르면서 사람들은 대출을 받아 집을 사려고 하고, 그러다 보니 가계 빚이 늘어나는 거죠.
‘스트레스 금리’는 또 뭐지? 실제 이자보다 높은 금리로 대출 한도 계산!
‘스트레스 금리’라는 말도 어려워 보이지만, 실제로 내가 갚아야 하는 금리가 아니라, 대출 가능 금액을 계산할 때만 사용하는 금리입니다.
왜 이런 금리를 쓰냐고요? 지금은 금리가 낮지만, 나중에 금리가 오르면 갚기 어려워질 수 있기 때문에 정부는 미리 ‘최악의 상황’을 가정하고 계산합니다. 이게 바로 스트레스 금리입니다.
예를 들어, 현재 대출 이자가 4.2%인데, 정부는 스트레스 금리를 1.5% 더한 5.7%로 계산해서 “당신이 이 정도 금리를 감당할 수 있어야 대출을 해줄게요”라고 말하는 겁니다.
이렇게 되면 내가 갚아야 할 이자와 원금이 많아지는 것처럼 계산되니까, 당연히 빌릴 수 있는 총액은 줄어들게 됩니다.
그래서 같은 조건이어도 스트레스 금리를 적용하면 대출 한도가 줄어들게 되는 원리입니다.
이번에 달라지는 점은? 수도권·모든 금융권·모든 대출 다 조인다!
이번 3단계 스트레스 DSR 방안의 핵심은 딱 하나입니다. 이제는 거의 모든 금융권의 모든 대출에 스트레스 금리를 적용한다는 것입니다.
과거에는 주택담보대출, 그것도 수도권 일부에만 적용됐지만 이제는 달라졌습니다.
- 수도권의 모든 부동산 담보대출
서울, 경기, 인천에서 집을 담보로 돈을 빌릴 경우, 은행뿐만 아니라 저축은행, 보험사 등 모든 금융회사에서 스트레스 금리를 적용받게 됩니다. - 토지·상가 등 비주택 담보대출도 포함
이제는 상가나 토지를 담보로 대출받을 때도 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. - 예금 담보대출, 장기 카드대출, 신용대출 등도 포함
원래는 비교적 한도가 컸던 신용대출까지 포함되어 사실상 모든 대출이 규제 대상이 됩니다.
결과적으로 7월부터는 대출을 받을 때 더 적은 금액만 가능해질 가능성이 크며, 특히 고소득자라 해도 예외가 아닙니다.
예를 들어, 연봉 1억 원인 사람이 수도권에서 주택담보대출을 받을 때 기존에는 5억 9000만 원을 받을 수 있었지만, 7월부터는 5억 7000만 원으로 2000만 원 줄어듭니다.
지방은 예외! 왜 수도권만 조일까?
정부는 지방 부동산 경기가 좋지 않다는 점을 감안해, 지방은 이번 규제에서 일부 제외하기로 했습니다. 그래서 수도권이 아닌 지방에서 주택담보대출을 받을 경우, 기존대로 스트레스 금리 0.75%만 적용됩니다.
지방은 집값이 오르기보단 오히려 거래가 줄고 있어서 대출을 막을 이유가 크지 않기 때문입니다. 예를 들어, 연 소득이 5000만 원인 사람이 지방에서 집을 담보로 대출받을 경우, 지금처럼 최대 3억 1000만 원까지 대출이 가능합니다.
이는 지방 부동산 거래 활성화를 위한 배려이기도 하죠. 수도권과 지방을 따로 구분해서 적용하는 이유도 여기에 있습니다.
고정금리 vs 변동금리, 이젠 고정금리가 더 유리할 수 있습니다
또 하나 중요한 변화가 있습니다. 바로 변동금리 대출을 받는 사람에게 더 많은 스트레스 금리를 적용한다는 점입니다.
쉽게 말해, 고정금리를 선택하면 대출 한도에 더 유리하고, 변동금리는 불리해진다는 겁니다.
예를 들어, 5년간 고정금리 후 변동금리로 전환되는 대출의 경우, 기존에는 스트레스 금리의 60%만 적용됐지만, 7월부터는 80%를 적용합니다.
이렇게 되면 대출 가능 금액이 더 줄어듭니다. 반대로, 처음부터 끝까지 고정금리인 상품을 선택하면 스트레스 금리를 아예 적용받지 않을 수도 있습니다.
앞으로 대출을 계획하고 있다면, 고정금리를 우선 고려하는 것이 유리한 전략이 될 수 있습니다.
정리 : 7월부터 바뀌는 DSR, 꼭 기억하세요
- DSR은 내가 1년 동안 벌어서 갚아야 할 빚 비율입니다
- 스트레스 금리는 실제 이자보다 더 높게 잡아 대출 가능 금액을 줄이기 위한 계산용 금리입니다
- 7월부터는 수도권과 전 금융권의 대부분 대출에 스트레스 금리가 적용됩니다
- 변동금리 대출은 대출 한도가 더 줄어들 수 있고, 고정금리가 상대적으로 유리합니다
- 지방은 기존 규제가 유지되며, 대출 한도도 줄어들지 않습니다
대출을 계획 중이신 분들은 6월까지 계약을 마치는 것이 유리할 수 있습니다.
7월 이후부터는 같은 조건이라도 대출받을 수 있는 금액이 달라질 수 있기 때문에, 꼼꼼한 사전 점검이 꼭 필요합니다.