📌 메타 설명
전세 사기와 깡통 전세가 늘면서 '확정일자만 있으면 안전하다'는 생각은 위험합니다. 전세금 반환을 안전하게 지키려면 전세보증보험 가입 여부를 꼭 확인하세요.
🔍 전세금 돌려받는 거, 당연한 게 아니라고?
전세 사기를 겪은 사람들이 흔히 하는 말이 있습니다.
“확정일자 받았는데도 전세금 못 돌려받았어요.”
왜 이런 일이 생길까요?
전세 계약 시 대부분의 세입자는 전입신고 + 확정일자만 받으면
전세보증금은 자동으로 보호되는 줄 압니다.
하지만 현실은 다릅니다.
✅ 확정일자 = 우선순위만 생긴다
확정일자는 ‘보증금 회수 우선순위’를 확보하는 절차입니다.
즉, 같은 집을 담보로 은행이 대출해 준 금액보다
내가 먼저 돈 받을 권리를 얻는 것뿐이죠.
하지만 이런 상황이면 어떨까요?
- 집 주인이 집을 경매로 넘김
- 경매 결과 금액이 매우 낮아져도
- 보증금 다 못 돌려받는 건 똑같습니다
즉, 확정일자는 돈을 지켜주는 게 아니라 ‘먼저 받을 권리’만 준다는 겁니다.
🔐 전세금 반환을 안전하게 지키는 방법: 전세보증보험
‘전세보증보험’ 또는 ‘전세금 반환보증보험’은
집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증이 대신 돈을 돌려주는 제도입니다.
보증보험 가입 조건 (HUG 기준, 일부 예시)
| 주택 유형 | 아파트, 다세대, 빌라 등 |
| 전세 보증금 한도 | 수도권 7억 / 지방 5억 이하 |
| 전입신고 + 확정일자 | 필수 |
| 집주인 세금 체납 없을 것 | 필수 요건 |
※ 계약 시작 1년 미만일 경우 일부 제한 가능
🧾 실제 사례로 알아보기
A 씨 사례
- 2억 5천만 원짜리 빌라 전세계약
- 전입신고 + 확정일자 완료
- 집주인, 대출금 체납 → 경매 진행
- 경매 낙찰가 1억 7천만 원
→ A 씨는 8천만 원 손해
👉 전세보증보험 미가입
만약 보험에 가입했더라면, HUG에서 8천만 원을 대신 보전해 줬을 겁니다.
🧐 전세대출을 받으면 자동 가입?
전세자금대출을 HUG 보증서 기반으로 받았다면,
대출금에 해당하는 보증금만큼은 자동으로 보증 가입된 셈입니다.
그러나 이건 어디까지나 **‘은행 몫만 보호’**됩니다.
본인 자력으로 낸 전세금은 보호되지 않아요.
예시
| 2억 원 | 1억 2천 | 1억 2천만 원만 보호됨 |
| 8천만 원 | 본인 자금 | 보험 가입 안 하면 보호 X |
👉 전체 보증금을 보호하려면, 따로 보증보험을 본인이 신청해야 합니다.
💡 보증보험 어떻게 가입하나요?
- HUG 또는 SGI 서울보증 홈페이지에서 신청 (직접 가기를 원하면 이름 클릭)
- 은행 통해서도 신청 가능 (신한·국민 등 전세대출 시 연계)
- 보증료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준
예: 전세금 2억 × 0.2% = 연 보증료 약 40만 원
✅ 소득 수준에 따라 보증료 일부 지원도 가능
❓자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 전세대출 없이 전세보증보험 가입할 수 있나요?
네, 가능합니다. 전세금 전액을 본인 자금으로 낸 경우에도,
HUG 또는 SGI에 직접 신청하면 됩니다.
Q2. 확정일자 받으면 보증보험 필요 없지 않나요?
아닙니다. 확정일자는 ‘우선순위’ 일뿐,
집이 경매에 넘어가면 손해 볼 수 있습니다.
Q3. 집주인이 반대하면 가입 못하나요?
HUG는 집주인 동의 없이도 가입 가능합니다.
(단, 일부 조건 미충족 시 가입 거절 가능성 있음)
✍ 마무리 정리
✅ 확정일자 = 우선순위일 뿐, 돈을 돌려주는 건 아님
✅ 전세보증보험 = 실제로 돈을 못 받을 때 돌려주는 장치
✅ 전세대출 있어도, 본인 돈은 보호 안 될 수 있음
✅ 보증보험은 직접 확인하고 가입해야 안전
💬 전세 계약 앞두고 있다면?
단돈 몇 만 원의 보증료로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
확정일자만 믿지 말고, 보증보험까지 꼭 챙기세요!